분양가 상한제란, 전망 살펴보기

부동산에 관한 다양한 대책들이 현 정부 들어 계속하여 나오고 있으나 서울 등 수도권의 집값은 여전히 높은 수준이다. 이런 가운데 정부는 또 다른 대책을 내놓았는데 바로 “분양가 상한제”로 이에 대한 정부 시행령이 10월 중 발효될 것으로 보여 관심을 끌고 있다.

부동산 시세의 바로미터가 되는 지역은 서울특별시인데 이 지역의 집값은 최근 다시 상승세로 돌아 서고 있으며 내려갈 줄을 모르고 있는 상태이다. 특히 강남 쪽의 움직임이 심상치 않은데 그 이유는 노후화된 많은 주택들의 재건축 수요가 많이 있기도 하며 투자 수요까지 겹치다 보니 더욱 그런 것으로 보인다. 여기에 최근 분양을 했던 아파트들의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 높은 3.7배 수준으로 나타나며 기존 집값도 끌어 올리고 있다는 분석이 나오고 있다.

분양가 상한제란

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일반적으로 신규 아파트를 분양하기 위하여 건설사에서는 토지구입비(택지비)와 건축 비용, 여기에 더하여 건설사 이윤 금액을 산정하여 분양가를 정하게 되는데 정부에서 정해놓은 가격 이하로 분양을 하도록 하는 제도이다. 결론적으로 새로 분양을 하는 아파트의 가격을 미리 제한하여 일정 기준 이하로만 받으라는 것이다. 택지 비용은 감정 평가 액에 따른 공급 가격으로 설정되고 건축비는 기본형 건축비로 하여 분양가 상한선을 정하고 여기에 택지, 건축 비용 중 일부 가산 비용을 더하여 정해지게 된다. 이 제도가 도입되게 되면 분양가 하락 효과가 있어 신규 분양을 받으려는 수요는 증가하게 될 것이며 정착이 된다면 집값 안정에 도움을 줄 수 있을 것이다.

분양가 상한제 역사

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이번에 시행 예정인 분양가 상한제는 사실 처음으로 도입된 제도는 아니다. 1977년 중동 경기 붐과 함께 시작된 아파트 가격 급등은 당시 사회적 문제를 일으켰는데 이런 배경에서 처음으로 정부에서 분양가를 제한하였던 것이다. 자금의 유입과 흐름이 부동산이나 주식, 채권 구입 등으로 가게 되는데 부동산 쪽으로 유입이 많이 되었던 것이다.

분명 집값을 잡으려고 시행된 제도였으나 전세 값이 뛰고 주택 부동산 시장은 침체기로 빠져드는 문제가 생기며 1989년에 폐지되었다가 면적, 지역에 따른 자율화를 시행하였으며 1999년 국민주택기금을 받는 주택 외는 상한선을 폐지하며 사실상 없어지게 되었다.

이후 분양가, 집값 상승의 여건으로 2005년에 다시 분양가 상한제가 도입되었는데 이때는 85㎡이하 공공택지 대상이었다. 현재는 탄력적 적용을 하며 사실상 유명무실한 상태로 자율적인 분양가가 책정되고 있는 상태이다. 그리고 다시 요건을 강화하면서 재시행하고자 하는 것이다.

1977년 반포 주공1단지

분양가 상한제 전망

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분양가에 대한 상한제가 도입되면 과거 사례로 볼 때 분명히 집값 하락 및 안정에 도움을 주는 측면이 있다. 건설사들이 일단 분양가를 마음대로 정하지 못하고 기준 이내에서 정해야 하기 때문에 이전보다는 확실히 낮아질 것이다. 신규 아파트 분양가가 낮아짐으로써 집값 하락 효과는 분명히 있을 것으로 보인다.

반면에 분양가를 잡는 다고 하여 기존 주택에 대한 집값까지 잡을 수 있을지는 엇갈린 반응이다. 무엇보다 분양가 상한제 적용이 재건축, 재개발 사업 단지에까지 적용됨에 따라 이들 단지는 수익성 악화가 예상되는데 이에 따른 사업 중단 등에 여파로 주택 공급이 축소될 여지가 있다. 공급이 줄어들게 되면 수요 곡선과 맞지 않아 오히려 집값 상승을 촉진할 수 있는 여지도 생기는 것이다. 또한 기분양 완료 단지 비교하여 시세가 저렴하여 소위 로또 분양을 노리고 청약 경쟁이 과열될 가능성도 있을 수 있겠다. 당첨된 이와 그렇지 못한 사람과의 간극을 어떻게 메꿀 것인지가 쟁점이 될 것이다.

일단 8월 14일부터는 입법 예고 기간으로 40일이 지나는 10월초에는 본 시행령이 공포, 시행될 예정이다. 대상은 전국 31개 투기과열지구의 민간택지도 포함이 된다.

수혜를 받을 수 있는 곳은?

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일단 투기과열지구 지역에서 분양가 상한제가 적용되면 이 지역의 청약을 노리는 신규 수요들이 대기하고자 할 것이다. 2기 검단신도시, 운정신도시 등 분양 중이거나 분양 예정인 지역들은 전망이 엇갈리고 있는데 시기적으로 큰 차이가 아니라면 입지 여건이 좋은 서울 지역을 청약 수요가 몰릴 가능성이 있어 불리할 여지도 있다. 살기 좋은 지역에 저렴한 분양가로 내 집을 마련할 수 있는데 굳이 외곽으로 나갈 이유가 없는 것이다. 다만, 2기 신도시 지역은 교통망 확충 등 획기적인 호재가 따라준다면 분양 자체는 크게 어려울 것 같지는 않다. 재건축, 재개발 단지는 이번 제도 시행으로 인하여 가장 큰 영향을 받게 될 것 같다. 사업 시행의 갈림길에 서 있어 진행 여부가 불투명한 곳이 많이 생기게 될 것 같다.

분양중인 인천 검단신도시

재건축을 기다리는 송파동 잠실주공 5단지

제도 시행 자체만 보면 분명히 집 없는 서민들이 상대적으로 저렴한 분양가에 집을 마련할 수 있는 좋은 제도이긴 하지만 그에 따른 부작용도 분명히 있을 것 같다. 집값 안정, 수요와 공급의 적절한 통제가 이루어질 수 있을지 귀추가 주목된다.